投資不動産の「利回り」と「レバレッジ」
利回りとレバレッジ ※時間があるときに考えてみてください。
１．利回りとは、２．利回りは何で決まるか、３．レバレッジについて の３テーマについてまとめます。
１．利回りとは
利回り（イールド、yield ）とは、本来、ある投資対象について、投資金額に対する利子などを含めた年間収入の割合です。（利息や利率などとは異なるものです。）
＝利子などを含めた年間収入／投資金額✖１００（％）
投資不動産の場合は、購入金額に対する当該不動産の年間賃料収入などの割合をいいます。
物件の入居状況に関係なく、購入金額に対する満室想定時の賃料収入の割合を前提とした利回りが実務上よく用いられます。「表面利回り」などと呼ばれることもあります。
このほかに、購入金額に対する満室想定時の賃料収入から公租公課、管理費などを差し引いたものの割合を求めたものを「実質利回り（ネット利回り）」といいます。銀行などからの融資を利用して不動産投資をしようとする場合は、最低でも「実質利回り＞返済割合（元本＋利息）」になっていなければ、毎月持ち出しが発生します。
※不動産投資では、「利回り」と「借入金利」との差をイールド・ギャップとよぶことがあります。
（本来は、長期〔国債〕金利と投資商品の利回りとの差のことをイールド・ギャップといいます。）
さらに、満室想定賃料一定の空室割合を控除し、さらに公租公課、管理費、保険料などを差し引いてものの割合を求めたものを「ＮＯＩ（ネット・オペレーティング・インカム）利回り」といい、不動産ファンドなどで利用されています。
≪まとめ≫
表面利回り＝満室想定時の賃料収入／購入金額✖１００（％）
実質利回り＝（満室想定時の賃料収入―公租公課・管理費など）／購入金額✖１００（％）
ＮＯＩ利回り＝（空率割合を考慮した賃料収入―公租公課・管理費・保険料など）／購入金額✖１００（％）
２．利回りは何で決まるか
（１）リスク ＝ 投資対象となる資産によって異なる
Ａ．預貯金や国債など安定性の高い商品 → 利回りが低い
Ｂ．株式、投資信託、投資不動産など → Ａに比べて利回りが高い
この違いは、元本が返還される確率、政治・経済・社会の状況、取引価格の変動幅（ボラティリティ）などが人間の心理に与える不安感が影響しています。ゆえに、適正な利回りなど存在せず、常に市場（マーケット）は変動しています。
（２）他の投資（商品）との比較
それでは、利回りの目線はないのか、そうではありません。
参考になる指標として、次のものがあります。
ⅰ．借入金利
ⅱ．不動産ファンドなどの利回り
少なくとも、これらの利回りを上回っていなければ投資不動産を運用する「うまみ」は薄れます。
もちろん、投資不動産価格の値上がりを期待することもあるのでしょうが、情勢を読み切れなければ「投資」とは言えず、バクチになるのだと思います。
３．レバレッジについて
（１）レバレッジって何？
１０００万円を持っている人がいます。
①この人が１０００万円で利回り５％の物件を１０００万円の現金で購入しました。
②この人が５０００万円で利回り５％の物件を１０００万円の現金と４０００万円の借入（金利３％）で購入しました。
Ｑ．①②の場合、それぞれ１年後の収入はいくらですか？ ※難しいことは無視します。
Ａ．①１０００万円✖５％＝５０万円
②５０００万円✖５％－４０００万円✖３％＝２５０万円―１２０万円＝１３０万円
（収入） （借入利息）
※②の場合は、利回りよりも低い金利で資金を調達することで、自己資金のみで投資をするより効率的な資金運用ができていると評価されます。これをレバレッジ（テコの原理）といいます。
ちなみに、②では、自己資金１０００万円の投資で年間１３０万円の収入があるということになるので、投下した自己資金に対する利回りは１３％となります。
（２）適切な自己資金の割合は？
これも難しいのですが、一般的には不動産購入価格の６０～７０％といわれています。
次に説明するハイレバのリスクがあるからです。
（３）ハイレバ（高いレバレッジ）のリスク
投資不動産の価格は、自己居住用の不動産に比べ価格変動が大きいといわれています。
投資不動産の購入者が増えれば、当然その価格は上昇します。
この購入者が増えるのは、金融機関が積極的に購入者に融資をするときです。
（ローンが出れば買いたいというお客さんが多いのでわかると思います。）
ただ、融資は金融機関の事情によって変わるので、融資が減れば購入者も減り、価格も下がるということになります。
このときに、購入金額いっぱいまで借入をした人は、購入物件を売却しても借入を返済できないというリスクをかかえます。また、金融機関から担保物件の評価が下がったので追加の担保を求められる可能性もあります。これがハイレバのリスクです。
