不動産登記のはなし
不動産登記
「登記」は、国家に一定の事項を登録し、それを一般に示す（「公示」といいます）機能を持ちます。
ここでは、不動産登記のうち、実務上知っておくとよいことを紹介します。
１．表示登記、権利登記
（１）表示登記
表示登記は、その不動産（土地、建物）の所在、性質、面積などが示されます。
原則として、土地には地番がつけられ、建物には家屋番号がつけられます。
この地番、家屋番号がつけられている物件は、必ず表示登記があります。
（２）権利登記
誰が所有しているかと所有以外の権利がある場合はその権利が示されています。
所有権に関する事項（甲区：所有権移転、所有権保存、差押など）、それ以外の権利に関する事項（乙区：抵当権設定、根抵当権設定など）に分かれています。
表示登記と異なり、甲区、乙区が存在しないものもあります。これは、所有者が存在しないのではなく、所有者が何らかの理由で登記していないことを意味します。このようなこともあるため、「登記名義人＝所有者」という公式が成り立たない場合もあり、登記を信頼して取引をしても裁判で負けることもあります。
２．登記は誰がするのか、申請は誰がしてもいいのか？
（１）登記官
登記は、その不動産が所在する地域を管轄する法務局の「登記官」という専門職員がします。
書類のチェックだけで登記する場合と現地を見て現況を確認したうえで登記をする場合があります。
（後者は、大昔に取り壊された建物が存在しないことを登記する場合などで、登記には調査のために数日余計にかかることがあります。）
登記申請は、登記をする権利がある本人以外は、司法書士、土地家屋調査士が代理で行うことだけが認められています。司法書士は権利登記、土地家屋調査士は表示登記の代理を行うことができます。
３．不動産登記を見る際に注意すること＝登記事項と現況のズレ
（１）登記名義人（所有者）の住所・・・「住民票の住所」との違いがないか確認します。
→この変更登記手続がなければ、所有権の移転はできません。
（２）土地の「地目」・・・建物がある土地は「宅地」、駐車場は「雑種地」です。
「山林」などになっている場合は、そのままでの所有権移転できますが、融資を受けようとする金融機関に地目変更を求められることがあります。
また、「田」、「畑」の場合、農地法で譲渡制限があり、所有権移転ができません。市町村役場で農地法所定の手続（農地転用など）の届出又は許可を受けたうえで地目変更の登記をしなければなりません。
（３）建物の増築・未登記建物・建物不存在＝滅失・・・土地家屋調査士に相談
（４）建物種類・・・居宅、共同住宅、事務所、店舗、倉庫などの記載があります。
倉庫→共同住宅、 店舗→居宅 のような変更です。
これも土地家屋調査士に相談します。
※（３）、（４）の登記も金融機関に求められることがほとんどです。
